地产市场走势对债市影响很大,为了深入追踪地产市场,8月12-14日,我们组织了深圳房地产市场调研活动,与业务专家进行深入访谈和项目实体调研。因细节内容较多,欢迎进一步深入交流。
一、对地产商而言,今年的降息降准政策起到了什么样效果?深圳房价上涨幅度领先于全国,可能的原因是什么?降息降准政策使得房价企稳、成交回升、“330房贷新政”快速落地等,再加上股市财富效应的刺激,深圳楼市开启了快速发展模式。“供给受限+需求旺盛+房价洼地”是深圳上半年房价猛涨最为重要的原因。这是深圳自身的特质,并不具备全国范围内的普遍性,不可简单类比。
二、对后面地产业未来发展怎么看?地产商近期不看好中国楼市,尤其是三四线城市。上半年深圳楼市涨太快了,一定程度上存在对未来的透支,短期内深圳房价可能需要歇一歇。
三、从库存上看,总量上不缺房,一二线城市比较好,三四线城市很差,主要原因是什么?地产商如何去库存?人口吸引力、城市可复制性和土地市场化程度是一二线城市好于三四线城市的重要原因。萧条时期储地转手也较为困难,开发商只好将土地退还政府(超过一定时期未动工项目,政府可以收回)。加快销售进度,打折、赠送(如送物管费、送车位等)等“以价换量”等方式去库存的现象非常普遍。
四、房地产商有没有考虑过转型?如何转型?深圳开发商受制于土地稀缺性开始走向精细化开发路线。三四线城市开发商生存压力较大,全国范围内的房企即将可能面临重大洗牌。今后的房地产发展格局是城市分化带来楼市分化,开发商向一线城市靠拢。
五、目前开发商拿地情况如何?全国范围内的地产投资可能会怎样?开发商拿地非常慎重,短期内地产投资难有起色。绝大多数城市土地根本不稀缺,稀缺的是购房人群。
六、房地产开发融资放开后,对地产商降低融资成本起到了什么样的作用?开发商融资主要用于归还负债和补充流动性,而对开发投资非常慎重。当前最根本的问题不是融资成本高,而是去化速度下滑。在前几年房地产企业可以承受15%左右的信托融资和20%以上的民间融资,因为前几年房子去化快,资金周转也就快。
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